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“香港楼价，要连涨6年，涨幅85%！”
有“香港楼市教父”之称的中原集团创始人施永青，11月给出的最新香港楼市分析，引起热议。
施永青说，香港楼价将在三年内突破2021年的高点，相比今年3月的低位涨幅将达41.85%。这轮上涨行情能持续六年，从2025年一直涨到2031年，累计涨幅可能达到85%。
“上涨85%”这个数字，还需等待验证，不过今年9月以来，香港房价的确开始涨了。
差饷物业估价署(简称“差估署”)报告显示，今年前九个月香港私人住宅售价指数止跌回升，涨幅约1.14%。
其中，10月私人住宅售价指数报294.3点，创近15个月的新高；
9月份指数环比上升1.32%，则创下18个月来最大单月涨幅。
内地机构统计的冰山指数也显示，截至今年11月23日，全国各大城市的冰山指数，只有一个城市环比上涨，那就是香港。作为唯一上行的楼市，香港冰山指数年同比涨幅已达到约3.4%。
(注:冰山指数是通过分析二手房挂牌价、成交价和带看量等实时数据，量化反映房地产市场真实走势的指标。)
香港楼市的成交量同样惊人。数据显示，今年前11个月，香港一手成交累计达1.88万宗，创下了香港自2013年“一手新例”实施以来，近17年的最高新盘销量。
香港楼市是怎么涨起来的？
中原城市领先指数(CLL)显示，香港楼市CLL在今年3月见底，随后开始回升。
施永青在今年1月预测，2025年香港楼市的全年表现是“先低位保持、再见底回升”，形成一个U形走势。
今年8月，他指出次季负资产减少，佐证楼价开始回稳。今年10月，他认为香港楼价见底，雄势已不可逆转。
伴随楼市数据一步步企稳回暖，施永青在11月直言，香港有四大因素利好，楼价将迎来6年升浪。
“并且港元贬值会让资产价值上升，利率还将下降吸引资金流入，预计市民负担楼价的能力上升。”
香港楼市为什么能涨？
香港的房价在前两年狂跌了30%后，终于开始回升，这背后，港元贬值、减息、港人财富上升、楼市存量减少、优质楼盘出现等因素都无法忽视。
会德丰地产副主席兼常务董事黄光耀就指出，一方面香港继续在“减息”，市民对价格的接受度提高，也带动对优质物业的需求回升。
另一方面，差估署楼价指数五连升，香港租金指数连续两个月处历史高位，数据真实传递出楼市稳步向好的状况，大家的信心也有保障，所以今年明显香港回暖，一手成交已超过1.8万宗，超越去年全年数字。
利嘉阁地产研究部主管陈海潮则分享了另一个因素——今年港股大升。股票上涨既能带来财富效应，也能带动楼市温度。出于财富积累和财产分配等考虑，部分较具实力的买家会考虑“卖股买房”，当遇到优质物业也更容易松动顾虑、下手买楼。
“香港卖地量减少，料为香港楼价带来支持。”花旗银行报告指出，香港楼价会再涨，但因为现时住宅库存还有近8.8万个，涨幅或有限，2026年本港住宅价格或温和回升3%。
哪些人推涨香港买房热度？
香港“撤辣”之后，楼市已经度过了最坏的下行周期。而这个回暖的市场，也对港澳和内地的买家持续产生吸引力。
首先，香港豪宅圈，今年战绩可查。
例如，6月嘉峰物流的谢燕妮(顺丰系)，买下亚洲楼王Mount Nicholson顶层特色户；普衡律所合伙人李曙峰2.88亿港元购得香港山顶白加道一套豪宅。
5月Mount Nicholson以6.09亿港元售出一套(单价高达14.44万港元/呎)。去年8月Twelve Peaks开售的12栋别墅，最高报价甚至高达每平方英尺17.5万港元(折合人民币约150万元/平方米)，刷新了香港甚至亚洲豪宅的单价纪录。
“能够一出手10亿级资金买豪宅的内地买家，近期手头有好几个，部分交易将接近尾声。”有资深豪宅中介就透露，对于不少有钱人来说，目前是抄底香港楼市的机会。
香港普通房产的销售同样火热，且内地买家不少。
近日开售的香港启德天玺天第2期次轮销售56伙单位，当天售罄，这是该项目第二次“日光”。像这样售罄的盘还不少，例如湾仔SPRING GARDEN项目更是两个小时内买完了，销量超5.6亿港元。
尤其值得一提的是，内地买家有增无减。中原地产记录就显示，内地买家买房数量已连续两个季度上升(以普通话拼音登记入市，统计为内地买家)，今年第三季度录得3797宗，较第二季度的3559宗增幅近7%。
“香港人买房，很看重房产的租金回报率。现在香港的贷款利率在下降，相关税收也在下降，所以今年多数片区住宅的租金回报率都高于贷款利率，带来了积极的房价预期，让更多买家对香港房产价值重新有了信心。”香港中原地产有中介就表示。
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